Programmabegroting 2019-2022

Paragraaf grondbeleid

Actuele prognose grondexploitatie

Basis voor prognose
In de nota grondbeleid 2017–2020 is opgenomen dat jaarlijks bij de jaarrekening een uitgebreide herziening wordt gedaan van alle grondexploitaties waarbij alle aspecten diepgaand tegen het licht worden gehouden. Met de vaststelling van de jaarrekening door de raad worden ook de nieuwe grondexploitatiebegrotingen voor de resterende looptijd vastgesteld. De afzonderlijke jaarschijven voor de resterende looptijd liggen daarmee in principe vast tot aan de nieuwe uitgebreide herziening bij de jaarrekening van het daaropvolgende jaar.
Dit betekent dus ook dat planinhoudelijke wijzigingen in programmering en planning in principe tussentijds niet separaat aan de raad zullen worden voorgelegd tenzij het college het in een specifiek geval noodzakelijk acht dat de raad vooraf betrokken wordt bij de besluitvorming.

Dit betekent overigens niet dat uw Raad het hele jaar niet betrokken wordt bij de grondexploitaties. De afspraak is dat bij de Programmabegroting en bij de 2e Berap op hoofdlijnen een nieuwe actualisatie van de grondexploitaties wordt uitgevoerd.

Prognose verloop boekwaarde
De boekwaarde is de omvang van het risicodragend kapitaal. Voor de jaarschijf 2019  en de periode van de meerjarenraming (2020-2024) is de verwachting dat de boekwaarde van de grondexploitaties zal gaan dalen. Bij de actualisatie bij de jaarrekening 2017 is berekend dat de boekwaarde op 1 januari 2019 afgerond nog € 231.000.000 zal zijn en dat de boekwaarde op 1 januari 2025 € 94.000.000 zal zijn. Dit betekent dus dat in een periode van 6 jaar de boekwaarde naar verwachting zal gaan dalen met € 137.000.000 (is saldo van opbrengsten minus uitgaven in die periode). De voornaamste reden voor deze daling van de boekwaarde zit in de opbrengsten van de te verkopen gronden. Voor de periode 2019 t/m 2022 wordt rekening gehouden met een gemiddelde grondopbrengst van € 40.000.000 per jaar met een piek in 2019 van € 58.000.000. Vanaf 2023 zullen de grondopbrengsten dalen naar ruim € 20.000.000 per jaar.
Deze daling van de boekwaarde is dus het logisch gevolg van hoe het werkt bij grondexploitaties: de lasten komen voor de baten. Bovendien is jarenlang de boekwaarde extra gestegen als gevolg van de crisis. Er werd nauwelijks grond verkocht en op de eerder gedane investeringen (voornamelijk grondverwervingen en civieltechnisch werk) drukte een hoge rentelast. Nu de crisis voorbij is en er weer volop grond wordt verkocht zullen de opbrengsten de komende jaren dus hoger liggen dan de lasten en zal dus de boekwaarde gaan afnemen en dus ook de rentelast gaan dalen.

Prognose verwacht resultaat 2019
Bij de actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2017 is bepaald wat de winst is die moet worden genomen in boekjaar 2017. Deze winstneming is berekend op basis van de POC (Percentage Of Completion) methode. Deze methode is verplicht gesteld door de commissie BBV en houdt in dat op grond van een voortgangspercentage op zowel de uitgaven als de opbrengsten wordt bepaald welk gedeelte van de totale winst over de gehele looptijd moet worden genomen. Eventuele risico's die nog van invloed kunnen zijn op het gedeelte van de winst dat nog moet worden gerealiseerd mogen hierop in mindering worden gebracht. Het gevolg van deze nieuwe methode is dat winsten sneller genomen moeten worden dan voorheen.
Het is onmogelijk om op voorhand te bepalen in welk jaar van de resterende looptijd welk gedeelte van de te verwachten winsten moet worden genomen, omdat in de praktijk blijkt dat het erg moeilijk is om de voortgang op de grondexploitaties exact in te schatten. Niemand kan precies voorspellen wanneer er een gegadigde is voor bijvoorbeeld een te verkopen industrieterrein. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt derhalve de beste schatting gedaan van de voortgang en de verwachte eindresultaten op de grondexploitaties.
Op grond van deze beste schatting is berekend dat er nog een verwachte winstpotentie (op eindwaarde) op de grondexploitatie is van afgerond € 26.000.000. Op basis van het uitgangspunt dat de winst pondspondsgewijs over de restantperiode genomen gaat worden is het mogelijk een zeer globale schatting te doen van de te verwachten winst in begrotingsjaar 2019, namelijk € 5.500.000.
Omdat voor de grondexploitaties waarvoor een verlies wordt verwacht reeds een voorziening is getroffen zou op grond hiervan een verwacht positief resultaat voor begrotingsjaar 2019 verwacht mogen worden van € 5.500.000.
In de Nota reserves en voorzieningenbeleid is bepaald dat het grondbedrijf binnen de gemeentelijke begroting een gesloten circuit is. Dit betekent dat de reserve grondbedrijf dezelfde functie heeft als de algemene reserve binnen de algemene dienst en heeft daarmee als doel om de jaarrekeningresultaten van het grondbedrijf op te vangen. Vervolgens wordt de reserve grondbedrijf betrokken bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.
Gezien de onzekerheden die er zijn bij de bepaling van de hoogte van de winstneming wordt het verwacht resultaat op grondexploitatie (Hoofproduct 880) vooralsnog budgettair neutraal geraamd en wordt er dus geen storting geraamd in de reserve grondbedrijf. Bij de bepaling van de ratio van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt wel rekening gehouden met de totale winstpotentie van afgerond € 26.000.000.

De 10-jaars termijn
In de BBV voorschriften is een richttermijn opgenomen voor grondexploitaties van (voortschrijdend) 10 jaar. Op de grondexploitaties Brandevoort 2 en Automotive Campus is hiervan afgeweken.
Voor Brandevoort 2 is als gevolg van de crisisjaren de looptijd eerder al verlengd tot 1 januari 2031 en voor Automotive Campus is de planperiode eerder al verlengd tot 20 jaar en hiervoor is toestemming gekregen van het Ministerie in het kader van de Crisis- en Herstelwet. Op basis van marktonderzoek is de geplande afzet van de bedrijventerreinen op de Automotive Campus over 20 jaar verdeeld.
Om de risico’s te beperken zijn de volgende maatregelen getroffen:

  • Er zijn overeenkomsten gesloten voor afname grond voor projectmatige bouw (Brandevoort 2)
  • De nog te bouwen woningen  passen binnen de woningbouwtaakstelling van de provincie (Brandevoort 2)
  • Geen stijging van de opbrengsten na 10 jaar.
  • Er is een voorziening getroffen voor het verwachte verlies.
  • Bij de bepaling van het weerstandsvermogen van het  grondbedrijf is rekening gehouden met tegenvallende scenario’s op de planproductie en opbrengstenstijging.